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买房,最重要的两个“定律”

   日期:2019-11-11 21:13:03     来源:方水新闻网    浏览:4584    评论:0    

温/刘哮波

买房“跟随权力”是我6年前提出的一个想法,可以说是“买房的第一定律”。

其核心内容是所有国家的城市化都是“不平衡的”,城市的发展将表现出越来越强烈的“马太效应”。因此,只有选择“有权力的城市”进行投资,这些城市才有更大的机会。所谓的“权力”不仅指一个城市的行政级别,也指决策者和意见领袖聚集的地方。

在中国,首都、直辖市、省会和计划单列市都是“有权力的城市”。这些城市将得到国家更多的关注,并有更多的发展机会。交通、教育和医疗等公共支持服务将越来越好,城市的价值也将越来越大。

在过去的三四年里,国家逐渐放弃了“大、中、小城市协调发展”的要求,提出了“新型城镇化”的概念。所谓“新型城镇化”,是指以中心城市建设城市群和大都市区。

换句话说,“有权力的城市”的地位得到了进一步加强。许多中心城市,如南京、沈阳、济南等。,都被要求“提高城市的首要地位”。济南吞并莱芜就是在这种背景下发生的。在此背景下,武汉、郑州和Xi成为“国家中心城市”。

然而,“权力法”适用于“选择城市”,而不是“选择地区”。

例如,在广州,省政府和市政府都集中在越秀区,所以广州“最有实力”的城区是越秀区。然而,事实上天河区的房价已经开始超过越秀区。深圳的行政中心是福田区,但南山区的房价超过福田区。类似的情况已经发生在许多城市。

那么,是什么让南山区和天河区成为深圳和广州最昂贵的地区呢?

有两个关键因素:一是依托中心城市的“新区”,有土地、空间和“后发优势”,规划水平高;第二,成功引进了有竞争力的产业和高质量的增量人口。

以深圳南山区为例。面积超过“福田区罗湖区”,发展空间很大。南山区是一个具有“后发优势”和高规划水平的后发综合开发区。更重要的是,南山是中国顶尖高科技企业聚集的地区,仅次于中国海淀区,拥有150多家上市公司(《深圳商报》2019年4月17日报道)。

前一段时间,引起全国关注的“最牛街路办公室”粤海街道办事处是南山区的一部分。

如果南山区上市公司参与城市排名,将仅次于深圳北部,超过杭州和广州。如果你参加省级排名,你在全国排名第七,仅次于广东、江苏、浙江、北京、上海和山东(参见2019年5月23日“田甜排名网”的报告)。

一个区打败了大部分省市,南山区房价高是不可避免的。

因此,我们可以得出一个重要的结论:在买房的时候,首先要考虑“提前建成能够成功引进核心产业和增加人口的新区”。也就是说,“新区工业”非常重要。

这可以被视为买房的“第二定律”。

在当今时代,推动城市发展的两大核心产业是高科技产业和金融业。

在北京,“中国金融决策中心”的金融街推高了西城区的房价,而高科技产业则大大推高了海淀区的房价。在深圳,金融业造就了福田,高科技产业造就了南山。

在中国,谈到科技创新,人们首先想到的是“北方的海淀和南方的南山”。

今天的北京还计划在昌平建设一个未来的科技城,并在大兴亦庄建设一个“科技cbd”,准备复制新海淀区。在科技创新方面,深圳还拥有河套“深港科技创新合作区”、西丽科教城、大运会大学城、光明科技城、平山高新区等战略布局。

接下来的问题是:在长江以南,尤其是广东、香港、澳门和海湾地区,哪个地区有望复制深圳南山区的辉煌?

在我看来,在光明的领域有最“冠军阶段”。原因如下:

第一,新技术中心必须有足够的发展空间,与原技术中心保持适当的距离。

除南山区外,深圳目前有五个重点发展高新技术产业、大学和基础研究的区。其中,“深港科技创新合作区”面积相对较小。河套的核心面积不到1平方公里。即使扩大到福田保税区、福田口岸和皇岗口岸,面积也不大。大运会和西丽两个科学城不够大。平山高新区占地约51.6平方公里,空间充足,但离南山区太远,不在大湾区的金轴上,只能作为后备区。

相比之下,光明区有很多优势,如天气好、地理位置好、人和谐。光明区占地156平方公里,是深圳中轴线以西少数几个有足够发展空间的行政区之一。其中,约99平方公里规划为光明科技城,发展空间相对较大。光明科技城紧邻原科技中心南山区和西丽科教城,可以形成有效的联动。

第二,新的科技中心必须纳入国家战略,并在最高级别得到充分重视,以赢得第一次机会。

中央和国务院《关于支持深圳建设中国特色社会主义示范区的意见》明确提出:

以深圳为主体的综合性国家科学中心的建设,将对粤港澳及海湾地区国际科技创新中心的建设起到关键作用。支持深圳建设5g、人工智能、网络科技、生命信息和生物医学实验室等主要创新载体,探索建设国际科技信息中心和医学科学院新机制。

这意味着第四个“综合国家科学中心”将位于北京、上海和合肥之后的深圳,主要由“光明科学城”承载。

第三,新的科技中心必须有一流的大学和研究机构支持,交通便利,基础设施优越。

光明区位于大湾区的金轴上。向南去香港,向北去东莞和广州非常方便。地铁快线(正在建设中的13号线)将光明和南山串联起来,实现无缝连接。地铁6号线(在建)连接福田区和光明区。未来,18号线将继续建设(规划中),以加强光明区与中心城区之间的联系。

此外,广深港高速铁路和赣深高速铁路(部分项目已经开始招标)在光明有两个城际车站。

从地理上看,如果龙华区是福田区的“扩张区”,光明区自然就是南山区的“扩张区”。南山科技企业转制或孵化新企业非常方便。

中国科学院计划在光明科学城建设一批重大科技基础设施和重大创新平台项目(见中国科学院官方网站,2019年6月20日),还将与深圳合作建设高水平的“中国科学院深圳科技大学”。中山大学深圳校区也落户光明区。至于中山大学第七附属医院,中国科学院深圳医院也已投入运营。

3.深圳的商品房将长期供不应求。现在是买房的好时机。

众所周知,深圳是一个土地短缺、人口密度极高的城市。深圳的土地面积只有1997平方公里左右,比北京六环路小,一半是山地、湖泊和河流,无法开发建设。

因此,深圳每年出售的住宅用地数量非常少,与中等地级市大致相当。以2019年上半年为例,深圳土地租赁收入排名全国第24位,土地租赁面积不到前50位。出售的土地相当于珠海的四分之一、菏泽的十分之一和镇江的七分之一(根据中指研究所官方公开数字7月2日公布的数据)。

根据深圳“新房改”计划:从2018年到2035年,深圳只能新增170万套住房,其中60%是人才房、住宅房、公共租赁房,只有40%是普通商品房。(见2018年8月正式公布的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革,加快建立多主体供应、多渠道保障租赁和购买住房保障体系的意见》)。2019年8月30日,深圳市发布了新的《关于规范房屋租赁市场、稳定房屋租赁价格的意见》,要求“自住租赁住房在新建商品房中的比例原则上不得低于30%)

这意味着从2018年开始的18年中,可供出售的商品住宅单位只有49万个左右,平均每年不到3万个。

目前,深圳只有220万套商品房(包括房改房)可以交易。深圳实际居住人口已超过2000万,每年新增50万人。(见2018年8月22日发布的《深圳有多少商品房单位》)

东莞的人口比深圳少得多,根据《东莞市住房建设规划(2017-2020)》和《东莞市住房制度建设实施意见》,每年新增住房7万多套。中山市的常住人口不到深圳的五分之一,2018年新建住宅达到7万套(何复研究所数据,2019年1月3日发布的数据)。

可以想象,如果深圳不扩大面积,商品房供应量将长期短缺,而且将保持在3万套以内。

根据“房地产市场头条”的公共信息,一个光明项目最近于8月份开业,以每平方米5万英镑的价格出售,约占总成本的70%。大量客户正在用他们的行动证明光明区目前是深圳值得购买房产的热点。

4.华润置地光明新工程:优质住宅支撑科学城

以下是深圳华润置地光明新项目优质第一手住宅的推荐,该项目位于目前热门的深圳光明区。这是继乐府和华润城之后华润开发的最新精品住宅。该项目已落户华润置地八大产品部门之一的九里部门。深圳是第一次登陆九里百货的产品,这是值得期待的。

该项目所在地块于2018年11月由华润置地通过招标、拍卖和挂牌方式中标。这是华润置地第一个布局鲜明的项目。

截图在百度地图上。

当时,光明没有今天这样的“火”、“示范区”和“综合国家科学中心”。然而,华润置地仍然以约22.2亿元的价格稳赢了这块土地(网易地产,2018年11月8日报道),显示了其卓越的远见卓识。

华润在2019年《财富》500强中排名第80位,是著名的中央企业和香港“四大中国企业”之一。深圳标志性住宅项目“乐府”、标志性商业项目“万象市”、“万象世界”和标志性办公项目“华润大厦”(竹笋)都是华润置地的代表。

据悉,该项目是华润置地的优质“九里系列”产品。在中国文化中,“九”这个数字非常高,意味着荣誉。“李周拷公基”有“工匠营地在乡下,方九里,紧挨着三个大门。在初中,九根经线和九根纬线,九根经线和九根铁轨”。“里”有住宅和小巷的意思。

华润置地“九里制”始于上海外滩的九里,先后引进了上海佘山九里、苏州昆玉九里、北京公元九里、海南石美湾九里、杭州枝江九里等。,所有这些都成为当地质量的经典代表。

“九里系列”产品在光明得到推广的原因,一是他们对光明区的未来持乐观态度,二是他们希望通过“九里系列”产品提升明亮的生活环境。因此,华润置地在该项目中提出了打造“城市公园生活模式”的愿景,努力为客户提供“城市中心”的生活方式。这在深圳的“城市多中心”时代是完全可能的。

项目的位置,图片来源于深圳华润置地的公开号码。

华润置地光明新项目距离正在建设的地铁6号线“书田铺站”约900米(百度地图调查)。通过地铁6号线,可以向西连接松岗、深圳海洋新城、深圳新会展中心和深圳机场,可以向南连接福田区的深圳北站和深圳科技馆,规划的13号线将来可以换乘西丽高铁站、南山后海、深圳大学和深圳湾口岸。

该项目靠近占地约80,000平方米的“马铃薯田坡龟山公园”。它是一所标准幼儿园,毗邻“智能”数学学校——光明山学校。

项目周边地区的场景图

这个地区有很多商业圈,包括李大潜、贾玉慧、彩虹购物中心等。它靠近中山大学第七附属医院和中国科学院深圳医院(西苑区)。

“华润置地光明新项目”主要推广三居室和四居室精装园的优美住宅,规划的低容积率约为3.53,以满足刚性和改良型的需求。未来计划登陆华润置地的“跑享家园”景观园林系统,由金钥匙国际联盟成员华润置地提供周到服务。

项目图

深圳将于2019年建立一个试点示范区,以建设一个综合性的国家科学中心。光明科技城正如火如荼地进行着。华润置地将第一次把九里精品带入光明。

目前,华润置地光明新项目已在万象世界、罗湖万向市、深圳湾万向市和光明盛迪湾酒店设立展厅。欢迎读者仔细阅读。

对本项目感兴趣的读者可以拨打以下电话咨询和注册:

[上述信息来自截至2019年9月10日的综合网络信息;向项目周边环境、交通、商业、文化教育设施等市政设施引入公众号码只是为了提供相关信息,并不意味着它对此做出了承诺。】

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